Kauf und Verkauf von Immobilien – Notar Reinders, Wiesbaden

Der Kauf einer Immobilie – sei es zur eigenen Nutzung oder als Wertanlage – ist für die meisten Menschen nicht selten die größte und wichtigste finanzielle Investition in ihrem Leben. Das Gesetz sieht daher als Wirksamkeitsvoraussetzung beim Kauf oder Verkauf von Immobilien zwingend die Beurkundung des Vertrages durch einen Notar vor.

Frau Delia Reinders ist als Notar in Wiesbaden nicht nur für die Vorbereitung, Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrages, sondern auch für die eingehende Beratung von Käufer und Verkäufer im Vorfeld Ihr kompetenter Ansprechpartner. Im Gegensatz zu einem Rechtsanwalt vertritt sie dabei nicht einseitig die Interessen einer Partei, sondern hat alle Beteiligten unparteiisch zu beraten und so für einen fairen Vertrag zu sorgen, der etwaige Risiken und Streitigkeiten bereits im Vorfeld vermeidet.

Was sollten Käufer und Verkäufer der Immobilie im Vorfeld klären?

Vor der Beauftragung eines Notars mit der Vorbereitung eines Kaufvertrages sollten Käufer und Verkäufer die nachfolgenden Punkte in etwa geklärt haben:

  • In welchem Zustand befindet sich das Grundstück bzw. die Wohnung oder das Haus?
  • Hat bereits eine Besichtigung mit einem Sachverständigen stattgefunden oder haben die Parteien selbst etwaige Mängel dokumentiert?
  • Wie hoch ist der Kaufpreis? Wann soll dieser frühestens fällig sein?
  • Sind im Kaufpreis bewegliche Gegenstände enthalten, die mitverkauft werden (Stichwort: Reduzierung der Grunderwerbssteuer)?
  • Wird zur Finanzierung des Kaufpreises ein bestehendes Darlehen bzw. eine bereits eingetragene Grundschuld des Verkäufers übernommen?
  • Wann soll der Besitz frühestens übergehen, d.h. die Schlüsselübergabe stattfinden? Ist das Objekt bis dahin geräumt und bezugsfertig?

Darf der Käufer oder der Verkäufer den Notar aussuchen?

In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien im Kaufvertrag dass der Käufer sämtliche Kosten zu tragen hat (siehe unten). Der Käufer hat daher auch das Vorrecht bei der Bestimmung des Notars.

Worum kümmert sich der Notar vor der Beurkundung des Kaufvertrages?

Frau Notarin Reinders tritt zunächst mit beiden Parteien in Kontakt und bittet diese vorab, ein auch hier zum Download bereit gestelltes Datenblatt zum Kaufvertrag auszufüllen, um sich einen ersten Überblick über den Sachverhalt und die Gestaltungswünsche der Parteien zu verschaffen. Mit Zustimmung des Eigentümers fordert der Notar zugleich einen elektronischen Grundbuchauszug zu den aktuellen Eigentumsverhältnissen und etwaigen im Grundbuch eingetragenen Belastungen an, bevor sie eingehend prüft, ob und wie die beabsichtigten Vereinbarungen rechtlich umgesetzt werden können. Bei erkennbaren Risiken hat der Notar die Parteien entsprechend zu belehren und auf etwaige alternative Gestaltungsmöglichkeiten im Kaufvertrag hinzuweisen.

An erster Stelle steht bei der Gestaltung des Kaufvertrages immer die rechtliche Absicherung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang. Danach darf der Verkäufer sein Eigentum am Haus oder an der Wohnung erst verlieren, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Gleichfalls muss vom Notar darauf geachtet werden, dass der Käufer der Immobilie sein Geld erst aus der Hand gibt, wenn sichergestellt ist, dass er auch Eigentümer der Immobilie wird.
Die finanzielle oder steuerliche Beratung gehört dagegen grundsätzlich nicht zu den Aufgaben des Notars. Die Parteien sollten sich bei Fragen hierzu rechtzeitig vor der Beurkundung des Kaufvertrages an einen Steuerberater oder Sachverständigen wenden.

In der Regel kann ein erster Entwurf des Kaufvertrages innerhalb von wenigen Tagen vom Notar erstellt und an die Parteien zur Durchsicht geschickt werden. Damit Käufer und Verkäufer ausreichend Zeit haben, sich mit dem Entwurf des Kaufvertrages auseinander zu setzen und ggf. weitere Beratung durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Sachverständigen in Anspruch nehmen können, sollten zwischen Erhalt des Entwurfes und Beurkundung mindestens 2 Wochen liegen. Sind an dem Vertrag ein Verbraucher und ein Unternehmer beteiligt ist die Einhaltung der 2-Wochen-Frist sogar gesetzlich vorgeschrieben.

Bei allen Fragen rund um den Kauf oder Verkauf der Immobilie steht Frau Delia Reinders als erfahrene Notarin jederzeit gerne zur Verfügung.

Wann sollte die Finanzierung des Kaufpreises mit der Bank geklärt werden?

Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnehmen will, empfiehlt es sich, möglichst noch vor der Beurkundung des Kaufvertrages mit der finanzierenden Bank alle Einzelheiten der Finanzierung zu besprechen. Je nach interner Bearbeitungsdauer kann die Auszahlung des Darlehens durch die Bank mehrere Wochen betragen und sollte entsprechend auf die Fälligkeit des Kaufpreises abgestimmt sein.

Da das Darlehen regelmäßig mit Zustimmung des aktuellen Eigentümers durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird, erhält der Käufer von seiner Bank bei Abschluss des Darlehens ein ausgefülltes Formular zur Bestellung der Grundschuld. Dieses ist dann unverzüglich im Original an den Notar weiterzuleiten und ein Notartermin für die in der Regel erforderliche Beurkundung zu vereinbaren, da die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens ist. Sollte es im Rahmen der Grundschuldbestellung zu Verzögerungen kommen, ist die finanzierende Bank meist bei Vorlage einer Notarbestätigung / Rangbestätigung, die jedoch mit weiteren Kosten verbunden ist, zur Auszahlung des Darlehens bereit, damit der vereinbarte Kaufpreis pünktlich bezahlt werden kann. In der Regel kann die Beurkundung der Grundschuld jedoch im Anschluss an den Kaufvertrag oder einem gesonderten Notartermin wenige Tage später erfolgen.

Was passiert bei der Beurkundung?

Bei der Beurkundung des Kaufvertrages und der Grundschuld verliest der Notar den vollständigen Vertrag Wort für Wort und gibt den Parteien letztmals die Möglichkeit, Fragen zu stellen und letzte Änderungswünsche vorzutragen. Anschließend unterzeichnen die Vertragsbeteiligten und der Notar die Urkunde.

Grundsätzlich sollten Käufer und Verkäufer aufgrund der rechtlichen Tragweite des Vertrages persönlich an der Beurkundung teilnehmen. Bei größeren Entfernungen oder sonstigen Verhinderungsgründen besteht jedoch die Möglichkeit sich aufgrund notarieller Vollmacht oder durch einen vollmachtlosen Vertreter bei der Beurkundung vertreten zu lassen. Über die hiermit verbundenen zusätzlichen Notarkosten informiert Sie Frau Notarin Reinders gerne.

Falls Käufer oder Verkäufer nicht über ausreichende Kenntnisse der deutschen Sprache verfügen um der Beurkundung problemlos folgen zu können, hat ein Dolmetscher mit entsprechenden Kenntnissen in der jeweiligen Fremdsprache an der Beurkundung teilzunehmen und jeden Satz des Vertrages mündlich zu übersetzen. Darüber hinaus kann eine schriftliche Übersetzung verlangt werden. Neben professionellen Dolmetschern können unter Umständen auch nicht am Vertrag beteiligte Dritte mit entsprechenden Sprachkenntnissen als Übersetzer fungieren.

Wie funktioniert der Vollzug des Kaufvertrages durch den Notar nach der Beurkundung?

Direkt nach der Beurkundung beginnt der Notar mit der Abwicklung des Vertrages. Zunächst zeigt der Notar den Kaufvertrag bei der Grunderwerbssteuerstelle des zuständigen Finanzamtes an und bittet um Übersendung der Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Zahlung der Grunderwerbssteuer. Parallel hierzu beantragt der Notar in der Regel am Tag nach der Beurkundung die Eintragung der Auflassungsvormerkung und ggf. der Grundschuld im Grundbuch. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung zur Absicherung des Käufers sollte innerhalb von einer Woche nach der Beurkundung erfolgen. Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch dauert regelmäßig 2-4 Wochen. Anschließend fordert der Notar alle noch erforderlichen Genehmigungen und sonstigen Erklärungen bei der Gemeinde, Behörden und sonstigen Dritten an und kümmert sich ggf. um die Ablösung und Löschung einer noch bestehenden Grundschuld des Eigentümers.

Wann muss der Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt werden?

Sobald alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit vorliegen, informiert der Notar den Käufer schriftlich darüber, dass der Kaufpreis nunmehr unbesorgt an den Verkäufer und ggf. zum Teil an die abzulösende Bank des Eigentümers bezahlt werden kann.

Beim Vorliegen besonderer Sicherungsgründe, richtet der Notar ein Notaranderkonto ein, auf das der Kaufpreis zunächst vom Käufer einzuzahlen ist und dort so lange vom Notar treuhänderisch verwaltet wird, bis die Abwicklung des Kaufvertrags gesichert ist.

Wann ist der Käufer endgültig der neue Eigentümer seiner Immobilie?

Nach der Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer beantragt die Notarin die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt und überwacht deren Vollzug. Abschließend teilt sie dem Käufer mit, dass dieser nun endgültig neuer Eigentümer des Vertragsobjekts geworden ist. Erfahrungsgemäß vergehen zwischen der Beurkundung und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bis zu 6 Monate.

KOSTEN BEIM VERKAUF VON HAUS UND WOHNUNG

Welche Kosten und Steuern fallen bei Notar, Grundbuchamt, Finanzamt und Makler an?

Die beim Notar anfallenden Gebühren betragen in der Regel unter 1% des Kaufpreises (siehe unten).

Daneben fallen noch Gebühren beim Grundbuchamt für die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung sowie die Eigentumsumschreibung an. Diese betragen zum Beispiel bei einem Kaufpreis in Höhe von 300.000 € insgesamt 977,50 €. Soweit noch eine Grundschuld in gleicher Höhe bestellt wird fallen für deren Eintragung im Grundbuch weitere Gebühren in Höhe von 635 € beim Grundbuchamt an.

Die darüber hinaus vom Käufer noch an das Finanzamt zu zahlende Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % (z.B. Hessen seit 1.8.2014: 6%; Rheinland-Pfalz seit 1.3.2014: 5%).

Die Höhe der an den Makler zu zahlende Marklercourtage oder Provision richtet sich nach dem geschlossenen Maklervertrag und ist grundsätzlich frei verhandelbar. Sie beträgt üblicherweise zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer und ist direkt nach Beurkundung des Kaufvertrages fällig. Im Gegensatz zur Vermietung von Immobilien ist beim Immobilienverkauf die Provision in der Regel vom Käufer zu zahlen.

Werden die Notarkosten beim Immobilienkauf vom Käufer oder Verkäufer bezahlt?

In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien im Kaufvertrag, dass der Käufer die Kosten bei Notar und Grundbuchamt mit Ausnahme der Kosten für eine etwaige Lastenfreistellung (z.B. Löschung einer noch eingetragenen Grundschuld des Verkäufers) allein zu tragen hat. Dies entspricht auch der gesetzlichen Regelung unter § 448 Abs.2 BGB.

Unabhängig hiervon haften jedoch beide Vertragsparteien dem Notar gegenüber für alle anfallenden Gebühren als Gesamtschuldner.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf?

Die anfallenden Notarkosten für die Beurkundung eines Kaufvertrages und dessen Abwicklung sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert der Angelegenheit. Dies ist beim Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung in der Regel der vereinbarte Kaufpreis.

Bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000,- Euro können die nachfolgenden Notarkosten auf den Käufer zukommen:

  • 2,0 Beurkundungsgebühr für die Beurkundung inkl. aller Entwürfe und Vorbesprechungen:  1.270,00  €
  • 0,5 Vollzugsgebühr für die Einholung aller Genehmigungen und Löschungsbewilligungen:  317,50 €
  • 0,5 Betreuungsgebühr für die Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung:  317,50 €
  • Gebühr pro Grundbuchauszug: 8,00 €
  • Auslagen für Porto und Telekommunikation sowie für Kopien:  ca. 30,00 €
  • 19% Mehrwertsteuer

Soweit im Rahmen der Vertragsabwicklung noch eine Grundschuld des Verkäufers zu löschen ist, hat sich dieser an der vorgenannten 0,5 Vollzugsgebühr entsprechend zu beteiligen. Da die abzulösende Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld üblicherweise dem Notar nur verbunden mit einem Treuhandauftrag übersendet, ist vom Verkäufer hierfür noch eine Treuhandgebühr zu zahlen. Bei einer Grundschuld, die noch in Höhe von 50.000 € valutiert, beträgt die Treuhandgebühr nach dem GNotKG 82,50 €. Die vom Verkäufer zu tragenden Gebühren verstehen sich ebenfalls zuzüglich Auslagen und 19% Mehrwertsteuer.

Für eine unverbindliche Auskunft über die zu erwartenden Notarkosten können Sie sich jederzeit gerne telefonisch oder per Email mit Frau Notarin Delia Reinders in Verbindung setzen.